国家统计局8月15日公布了“7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，数据出乎意料地差，尤其是一线城市的二手房还在加速下跌。

　　大家看看上图，北京7月份二手房价环比降了1.1%，上海环比降了0.9%，广州环比降了1%，深圳环比降了0.9%。自4月份中美关税战升级以来，房价每月跌幅持续扩大，以一线城市一套500万的房子为例，一个月就得跌掉5万左右，普通人很难承受得起这种压力。

　　根据房产中介机构的统计数据，7月份核心百城二手房挂牌总量达258.56万套，同比增长了11.58%，其中一线城市同比增长了10.55%，深圳更是以36.66%的同比增幅领跑市场，抛售潮或将继续扩大。

　　成交方面，今年4月份以来二手房挂牌价持续下跌，7月份核心百城二手房挂牌均价同比去年下降了8.5%，特别要注意的是7月份重点13城二手房的成交量同比去年由正转为了-5.1%，也就是说现在二手房市场挂牌量还是在增加，挂牌均价却持续下降，成交量也持续下降，以价换量已难以为继。

　　物业管理费的大跳水或许能更加直观地反映房价下跌带来的影响，今年以来，很多地区还出台了空置房物业费减免政策。镇江市规定，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多收取收费标准的70%。此外，无锡、长沙、扬州等城市也陆续宣布了空置房物业费打折，甘肃省兰州新区则将这个数字降到了“5折”。所谓“天下苦物业费久矣”，这一轮的物业降价潮，背后有政府的推动，有业主权利的觉醒，同时更是房地产进入存量市场后供需关系改变的必然结果。

　　我们有几个同事在2019-2021年的地产行业高峰期买了房，跌到现在已损失惨重，而从全国范围来看，有的人已经跌掉了购房的首付，有的人甚至房子被法拍了还倒欠着银行的钱。还有几个同事先前将房贷置换成了经营贷的，因房价下降导致抵押物价值缩水，今年到期续贷时都被银行收回了一些贷款额度，也即续贷的额度小了，需要先还一部分钱，苦不堪言。

　　近段时间，广州银行圈和房产中介圈笼罩在一片紧张的氛围之中，巡视组进驻，多家银行突遭调查，针对的则是众所周知的“高评高贷”。举个例子，一套原本市价300万的房子，通过人为拉高评估价“操作”到380万，按15%首付比例，银行放贷额可达380*85%=323万。买家不仅“0首付”轻松上车，甚至还能额外套现数十万元。

　　当房价上涨时，这种玩法似乎可以“击鼓传花”；但当房价下跌时，它就成了足以炸翻整个链条的致命炸弹。因此这场席卷广州银行圈和中介圈的风暴，不仅是对历史积弊的清算，更是对金融体系脆弱环节的紧急加固，其目标不仅是守住不发生系统性金融风险的底线，更是重塑一个健康、透明、以真实价值为锚的信贷环境。

　　我们认为，广州针对“高评高贷”问题的清算行动很有可能向其他城市扩散，而这势必对二手房的交易市场造成更大的影响，因为交易量里的水分被挤出来后，看清真相的玩家会越来越少。

　　市场方面有两个担忧，一是楼市目前依旧没有止跌的迹象，按目前趋势分析预计将继续跌到年底；二是房价下跌导致中产家庭财务缩水，消费信心不足，因此即便财政部等多个部门8月12日发布了《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》，对提振消费的作用估计都不会太大。

　　根据国家统计局和央行公布的金融数据，7月份单月，住户贷款减少了4893亿元，其中短期贷款（主要是消费贷）减少了3827亿元，同比去年多减了1671亿元；中长期贷款（主要是房贷）减少了1100亿元，同比去年多减了1200亿元。消费贷和房贷的降幅都在扩大，这意味着消费信心出现了加速走弱的趋势。

　　坦白地说，楼市的加速下行加剧了我们对房地产和城投风险的担忧，但就自身的投资取向和风险偏好而言，除了对地方国企和城投平台项目的投资业务，我们似乎已找不到其他任何更加安全和稳健的赛道。

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