房价到底是涨了还是跌了？官方的房价数据来了，

　　统计局刚发布了5月份70个大中城市的房价数据，整体来看市场呈现出：一线城市还在撑着涨，二三线还在往下走的局面，

　　先看新房市场，5月份，

　　一线城市新建商品住宅环比上涨0.2%；

　　二线城市环比下降0.1％；

　　三线城市环比下降0.4%，

　　也就是说新房价格只有一线城市在上涨，二三线城市还是在下跌，出现这种分化现象，核心原因就是新房供给结构的持续转变。

　　比如今年以来一线城市10万+单价的高端改善盘供应越来越多，这类楼盘成交占比持续走高，直接拉高了整体新房均价。

　　但本质上，现在的改善需求早就不是单纯换个大房子，大家买的是“确定性”，

　　越是核心城市、核心地段，基本面支撑越强，大家越相信它能穿越楼市周期。

　　所以一线城市的改善盘有真实需求托底，价格能稳稳站住。但这套逻辑放到大部分二三线城市就明显失效了。

　　虽然二三线也在推核心区的改善楼盘，想靠高端供给拉动均价，但市场接受度远没想象中那么高。

　　说到底还是改善需求的厚度不够，大家对普通二三线的房产能不能扛住周期没有信心，光靠堆产品力卖不动。

　　这也是为什么二三线新房整体仍在下跌，三线城市跌势甚至还在扩大。

　　再看二手房市场，走势和新房几乎同频：

　　一线城市二手住宅环比上涨0.4%；

　　二线城市环比下降0.2%；

　　三线城市环比下降0.4%。

　　今年以来一线城市二手房已经连续3个月普涨，算是整个市场里最稳的板块。

　　但5月份有个非常关键的变化：一线城市内部的分化突然拉大了。

　　前几个月北上广深四个城市二手房价格虽然环比依旧呈现上涨态势，但是各大城市的涨幅错落有致，涨幅差距不大，

　　到了5月直接分成了明显两档——上海、深圳环比均上涨0.6%，北京、广州仅上涨0.1%，差距一下拉开了。

　　这意味着北京和广州的上涨动力已经大幅放缓，0.1%的涨幅基本就是持平微涨，到6月份说不定直接转跌都有可能，波动空间很大。

　　上海的强势是一贯的，因为今年以来上海二手房成交量一直居高不下，价格有实打实的成交支撑。

　　深圳则是5月初大规模楼市松绑政策带出来的脉冲行情，后续能不能稳住还需要继续观察。

　　单看一线城市，目前确定性最强的还是上海，深圳有待验证，北京、广州已经出现明显的涨幅回落信号。

　　回到二三线城市，整体仍处于以价换量的阶段，

　　而且现在时间点很关键。正常楼市行情里，小阳春过后，5-8月市场热度会逐月回落。

　　数据也印证了这一点：二手房环比上涨的城市，4月还有12个，5月就只剩10个了，6月份大概率还会继续减少，

　　六七八这三个月，绝大多数城市估计又要回到全面下跌的区间。

　　当然了，现在的二手房市场回落除了正常的一个季节变化之外，还有个很现实的市场现状：

　　就是前几个月刚需集中进场，市场上低价优质的二手房消化得差不多了，现在不少业主开始试探性涨价。

　　但问题是，刚需群体对价格本来就高度敏感，再加上当下大家加杠杆意愿普遍偏弱，根本不接受涨价。

　　所以现在很多城市成交量下滑，不只是季节性回落，更是买卖双方进入了新的博弈期——卖家想涨，买家不认，就卡在了僵持阶段。

　　最近在看房的朋友应该有明显感觉，谈价空间比前几个月小了很多。

　　最后还是那句建议：真有买房打算的，不用急着这时候硬上车。

　　接下来三个月多盯着点成交量和挂牌价，等这轮博弈出结果，市场走势明朗了再下手，反而更稳妥。